Einliegerwohnung bauen: Kosten, doppelte KfW-Förderung & Steuervorteile (2026)

Eine Einliegerwohnung bringt dir doppelte KfW-Förderung, Steuervorteile durch Vermietung und eine Rendite, die sich nach 8 bis 14 Jahren amortisiert. Klingt zu gut? Ist es nicht. Wir haben auf KostenFinder über 1.800 Preismeldungen für Anbau-, Keller- und Dachgeschosswohnungen ausgewertet und zeigen dir, was eine Einliegerwohnung wirklich kostet, wo du sparst und welche Fehler dich teuer zu stehen kommen.

Die meisten Ratgeber zum Thema stammen von Fertighausanbietern, die dir ihre Pakete verkaufen wollen. Unser Ansatz ist anders: unabhängige Kostendaten, echte Community-Preise und eine ehrliche Rechnung, ob sich das Ganze für dich lohnt.

Quick-Reference-Box

Inhaltsverzeichnis

1. Was kostet eine Einliegerwohnung? Die Kurzantwort

2. Kosten im Detail: Keller, Dachgeschoss oder Anbau?

3. Preisfaktoren, die den Preis bestimmen

4. Kosten nach Stadt im Vergleich

5. Die doppelte KfW-Förderung: So funktioniert der Trick

6. Steuervorteile bei Vermietung

7. ROI-Rechnung: Wann amortisiert sich die Einliegerwohnung?

8. So sparst du beim Bau einer Einliegerwohnung

9. Häufige Fehler und Kostenfallen

10. Baugenehmigung und rechtliche Anforderungen

11. FAQ

12. Fazit und nächste Schritte

Was kostet eine Einliegerwohnung? Die Kurzantwort

Eine Einliegerwohnung mit 50 m² kostet zwischen €100.000 und €175.000, wenn du sie als Neubau im Rahmen eines Einfamilienhauses planst. Baust du nachträglich an, steigen die Kosten auf €120.000 bis €250.000 durch den höheren Aufwand bei Durchbrüchen, Anschlüssen und Abstimmung mit dem Bestand. Am günstigsten kommst du weg, wenn du einen vorhandenen Keller oder ein Dachgeschoss ausbaust: Hier liegen die Mehrkosten gegenüber einem reinen Nutzraum bei nur €20.000 bis €50.000.

Entscheidend ist: Die reine Quadratmetermiete einer Einliegerwohnung unterscheidet sich nicht grundlegend von einem normalen Wohnungsbau. Die Mehrkosten entstehen durch die zusätzliche Haustechnik (separater Stromzähler, Wasserzähler, Heizkreis), den eigenen Eingang, die zusätzliche Küche und das Bad. Genau diese Elemente braucht die Einliegerwohnung aber, um als eigenständige Wohneinheit anerkannt zu werden, was wiederum die Voraussetzung für die doppelte KfW-Förderung ist.

Basierend auf unseren KostenFinder-Daten zeigt sich ein klares Bild: Wer beim Neubau von Anfang an eine Einliegerwohnung einplant, zahlt im Schnitt nur 15 bis 20 % mehr als für ein reines Einfamilienhaus. Wer nachträglich umbaut, muss mit 25 bis 40 % Mehrkosten rechnen.

Kosten im Detail: Keller, Dachgeschoss oder Anbau?

Die Kosten für eine Einliegerwohnung unterscheiden sich massiv je nach Bauart. Hier die drei häufigsten Varianten mit realistischen Preisen.

Variante 1: Einliegerwohnung im Keller (Souterrain)

Der Kellerausbau zur Einliegerwohnung ist die günstigste Option, besonders bei Hanglagen, wo ein ebenerdiger Zugang möglich ist.

Vorteil: Der Keller existiert bereits als Rohbau. Du sparst Fundament, Außenwände und Dach. Der Quadratmeterpreis liegt beim Kellerausbau bei €800 bis €1.500 und damit deutlich unter einem Anbau.

Nachteil: Deckenhöhe muss nach Landesbauordnung mindestens 2,40 m betragen (in einigen Bundesländern 2,30 m). Tageslichteinfall ist bei Kellerwohnungen immer ein Thema. Viele Bauämter verlangen Lichtschächte oder Fensterflächen von mindestens 10 % der Bodenfläche.

Aus unserer Erfahrung mit KostenFinder-Daten: Kellereinliegerwohnungen in Hanglage kosten 20 bis 30 % weniger als bei ebenem Grundstück, weil die talseitige Wand komplett geöffnet und mit Fenstertüren versehen werden kann. Das spart Lichtschächte und verbessert die Wohnqualität erheblich.

Variante 2: Einliegerwohnung im Dachgeschoss

Das Dachgeschoss eignet sich besonders, wenn der Dachstuhl intakt ist und eine Dachneigung von mindestens 35° vorhanden ist.

Vorteil: Kein neues Fundament nötig. Die Grundstruktur (Dachstuhl, Außenwände) steht bereits. Gute Belichtung durch Dachfenster oder Gauben möglich.

Nachteil: Schrägen reduzieren die nutzbare Wohnfläche. Trittschall ist beim Dachgeschoss ein kritisches Thema, da die Bewohner der Hauptwohnung jeden Schritt hören. Investiere hier nicht am falschen Ende.

Variante 3: Seitlicher Anbau

Ein Anbau bietet die höchste Flexibilität bei der Grundrissgestaltung, ist aber auch die teuerste Variante.

Vorteil: Eigener Eingang, maximale Privatsphäre, barrierefreier Zugang möglich. Kein Konflikt mit der Hauptwohnung bei Schall oder Tageslicht.

Nachteil: Grundstück muss groß genug sein. Bebauungsplan muss einen Anbau erlauben. Die höchsten Kosten aller drei Varianten, weil alles von Grund auf neu gebaut wird.

Als wir für KostenFinder drei Angebote für einen 45-m²-Anbau in Frankfurt eingeholt haben, lagen die Preise zwischen €142.000 und €198.000 schlüsselfertig. Die Differenz von €56.000 entstand fast ausschließlich durch unterschiedliche Innenausstattung und Energiestandards.

Preisfaktoren, die den Preis bestimmen

Warum kann eine 50-m²-Einliegerwohnung €70.000 oder €220.000 kosten? Diese fünf Faktoren machen den Unterschied.

1. Bauart (Neubau vs. Nachrüstung) Wer beim Neubau von Anfang an eine Einliegerwohnung einplant, spart 20 bis 40 % gegenüber einer nachträglichen Integration. Der Grund: Alle Leitungen, Anschlüsse und Durchbrüche werden im Rohbau mitgeplant. Nachträglich musst du in bestehende Strukturen eingreifen, was aufwendiger und teurer ist.

2. Region und Stadt In München liegen die Baukosten laut aktuellen Daten bei €3.300 bis €3.800 pro m² für Neubauten. In ostdeutschen Städten wie Leipzig oder Dresden sind es €1.800 bis €2.500. Das Nord-Süd-Gefälle der Baukosten wirkt sich direkt auf die Einliegerwohnung aus. In München kann eine 50-m²-Einliegerwohnung als Anbau über €200.000 kosten, in Leipzig kommst du mit €110.000 hin.

3. Ausstattungsniveau Standard-Sanitär und eine Einbauküche der mittleren Preisklasse halten die Kosten im Rahmen. Fußbodenheizung, hochwertige Fliesen, eine Designerküche und Smart-Home-Integration können den Innenausbau leicht verdoppeln.

4. Energiestandard Wer die doppelte KfW-Förderung mitnehmen will, muss mindestens den Effizienzhaus-40-Standard erfüllen (seit Dezember 2025 auch EH55 befristet förderfähig). Das bedeutet zusätzliche Dämmung, kontrollierte Wohnraumlüftung und erneuerbare Wärmeversorgung. Mehrkosten: €15.000 bis €25.000 gegenüber einem Standardbau, die sich durch die Förderung aber mehr als rechnen.

5. Bodenverhältnisse (bei Keller und Anbau) Hoher Grundwasserspiegel, felsiger Boden oder eine Hanglage können die Erdarbeiten um €10.000 bis €30.000 verteuern. Ein Bodengutachten kostet €500 bis €1.000 und bewahrt dich vor bösen Überraschungen.

Kosten nach Stadt im Vergleich

Die Baukosten für eine 50-m²-Einliegerwohnung (schlüsselfertig als Anbau) variieren erheblich nach Stadt. Hier eine Übersicht basierend auf KostenFinder-Daten und aktuellen Branchenkennzahlen.

Stand: April 2026. Preise können variieren. Alle Angaben ohne Gewähr.

Die Tabelle zeigt: Die reine Amortisationsrechnung über Mieteinnahmen liegt fast überall bei 15 bis 22 Jahren. Das klingt lang, berücksichtigt aber nicht die doppelte KfW-Förderung und die Steuervorteile. Mit diesen beiden Hebeln sinkt die effektive Amortisation auf 8 bis 14 Jahre (mehr dazu im ROI-Abschnitt weiter unten).

Schau dir die aktuellen Baukosten in deiner Stadt auf KostenFinder an, um eine personalisierte Schätzung zu erhalten.

Die doppelte KfW-Förderung: So funktioniert der Trick

Hier wird es spannend. Die KfW fördert energieeffiziente Neubauten pro Wohneinheit. Ein Einfamilienhaus ist eine Wohneinheit. Ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung sind zwei Wohneinheiten. Zwei Wohneinheiten bedeuten: doppelte Förderung.

Was die KfW konkret bietet (Stand: April 2026)

Seit dem 2. März 2026 gelten verbesserte Konditionen im Programm KfW 297/298 „Klimafreundlicher Neubau":

Zum Vergleich: Die Marktzinsen für Baufinanzierungen lagen im Frühjahr 2026 zwischen 3,5 % und 4,5 %. Der Zinsvorteil der KfW-Darlehen beträgt damit 2,5 bis 3,9 Prozentpunkte. Bei €300.000 Darlehen über 10 Jahre sparst du mehrere Zehntausend Euro an Zinsen.

Rechenbeispiel: Die Zinsersparnis

Nehmen wir ein konkretes Beispiel. Du baust ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung im Standard Effizienzhaus 40 mit QNG:

• Ohne Einliegerwohnung (1 WE): Max. €150.000 KfW-Kredit zu 0,6 %

• Mit Einliegerwohnung (2 WE): Max. €300.000 KfW-Kredit zu 0,6 %

Bei einem Marktzins von 3,8 % und der KfW-Kondition von 0,6 % sparst du bei €300.000 über 10 Jahre rund €72.000 an Zinsen. Selbst wenn die Einliegerwohnung dich €80.000 Mehrkosten verursacht, hast du den Großteil über die Zinsersparnis wieder drin.

Was muss die Einliegerwohnung erfüllen?

Die KfW definiert eine Wohneinheit klar: abgeschlossene Räume mit eigenem Zugang, Küche (oder Küchenanschlüsse), Bad und WC, die die Führung eines eigenen Haushalts ermöglichen. Konkret brauchst du:

• Eigener abschließbarer Zugang (separater Eingang oder abschließbare Wohnungstür im Treppenhaus)

• Eigenes Badezimmer mit WC

• Küchenanschlüsse (eine fertig eingebaute Küche ist nicht zwingend, Anschlüsse reichen)

• Die Wohnung muss räumlich von der Hauptwohnung abgetrennt sein

Wichtig: Die Anzahl der Wohneinheiten wird bei KfW 297/298 nicht vom Bauamt geprüft, sondern vom Energieeffizienz-Experten in der „Bestätigung zum Antrag" dokumentiert. Sprich das Thema frühzeitig mit deinem Energieberater an.

Kombination mit KfW 300 (Wohneigentum für Familien)

Familien mit mindestens einem Kind unter 18 und einem zu versteuernden Einkommen unter €90.000 können zusätzlich KfW 300 beantragen. Bei zwei Wohneinheiten setzt sich die Finanzierung dann so zusammen:

• KfW 300 (für die selbstgenutzte WE): Bis zu €270.000 mit QNG

• KfW 297/298 (für die Einliegerwohnung): Bis zu €150.000 mit QNG

• Rest: Bankdarlehen zu Marktkonditionen

Das sind bis zu €420.000 an zinsverbilligten Darlehen. Bei einem Gesamtprojekt von €500.000 finanzierst du den Löwenanteil mit Förderung.

Du solltest genau durchrechnen, ob sich der finanzielle Mehraufwand einer Einliegerwohnung in Verbindung mit einem Energieeffizienzhaus für dich durch die Zinsersparnis rentiert. Die Mehrkosten für QNG (ca. €5.000 bis €10.000 für den Berater und die Zertifizierung) werden durch den höheren Förderbetrag in den meisten Fällen mehr als ausgeglichen.

Achtung: Heizungsförderung kann nachteilig sein

Eine oft übersehene Kehrseite: Bei der BEG-Heizungsförderung (Wärmepumpe, Pellets, etc.) gilt ein Haus mit Einliegerwohnung als Mehrfamilienhaus mit zwei Wohneinheiten. Die förderfähigen Kosten werden dann aufgeteilt: €30.000 für die erste Wohneinheit und €15.000 für die zweite. In manchen Fällen kann das zu einem niedrigeren Gesamtzuschuss führen als bei einem reinen Einfamilienhaus. Lass dir das von deinem Energieberater individuell durchrechnen.

Steuervorteile bei Vermietung

Die Vermietung einer Einliegerwohnung eröffnet erhebliche steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Hier die wichtigsten Hebel.

Absetzung für Abnutzung (AfA)

Seit 2023 beträgt die lineare AfA für Neubauwohnungen 3 % pro Jahr. Bei Herstellungskosten der Einliegerwohnung von z.B. €120.000 sind das €3.600 jährlich, die du als Werbungskosten von deinen Mieteinnahmen abziehst.

Noch attraktiver: Die seit 2023 geltende Sonderabschreibung nach §7b EStG erlaubt zusätzlich 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren. Voraussetzung: Bauantrag wurde zwischen 1. Januar 2023 und 31. Dezember 2026 gestellt und bestimmte Energieeffizienz-Standards werden eingehalten. Baukosten dürfen €5.200 pro m² nicht übersteigen, förderfähig sind bis zu €4.000 pro m². Das bedeutet: In den ersten vier Jahren kannst du bis zu 8 % (3 % + 5 %) pro Jahr abschreiben.

Bei €120.000 Herstellungskosten sind das €9.600 pro Jahr in den ersten vier Jahren, die deine Steuerlast auf die Mieteinnahmen deutlich senken, oft sogar zu einem steuerlichen Verlust führen, der mit anderen Einkünften verrechnet wird.

Die degressive AfA: Alternativmodell

Alternativ kannst du seit dem Wachstumschancengesetz 2024 die degressive AfA wählen: 5 % vom Restbuchwert pro Jahr. In den ersten Jahren ist das mehr als die lineare AfA, in späteren Jahren weniger. Du kannst die degressive AfA auch mit der Sonderabschreibung nach §7b EStG kombinieren.

Werbungskosten absetzen

Alle Kosten, die mit der vermieteten Einliegerwohnung zusammenhängen, kannst du als Werbungskosten geltend machen:

• Darlehenszinsen für die Finanzierung der Einliegerwohnung

• Instandhaltung und Reparaturen

• Versicherungen (anteilig)

• Grundsteuer (anteilig)

• Hausverwaltungskosten

• Fahrtkosten zu Besichtigungen oder Handwerkerterminen

• Abschreibung (AfA)

• Nebenkosten, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst

Profi-Tipp: Finanziere die Einliegerwohnung und das Haupthaus mit zwei separaten Darlehen bei derselben Bank. So kannst du die Zinsen für die Einliegerwohnung komplett als Werbungskosten absetzen, während du dein Eigenkapital ausschließlich in die selbstgenutzte Hauptwohnung steckst. Das ist der zentrale steuerliche Optimierungshebel. Die Dr. Klein Baufinanzierung empfiehlt diese Strategie ausdrücklich.

Die 66-%-Regel

Um den vollen Werbungskostenabzug zu erhalten, musst du mindestens 66 % der ortsüblichen Miete verlangen. Verlangst du weniger, kürzt das Finanzamt deine absetzbaren Werbungskosten anteilig. Vermietest du an Familienangehörige, achte unbedingt darauf, dass der Mietvertrag wie unter Fremden gestaltet ist und die Miete regelmäßig per Überweisung bezahlt wird.

ROI-Rechnung: Wann amortisiert sich die Einliegerwohnung?

Die reine Mietrendite erzählt nur die halbe Geschichte. Der wahre ROI einer Einliegerwohnung setzt sich aus vier Komponenten zusammen.

Beispielrechnung: 50-m²-Einliegerwohnung in Frankfurt

Investition:

• Mehrkosten Einliegerwohnung (Anbau): €160.000

• Abzüglich KfW-Zinsvorteil über 10 Jahre: ca. €38.000

• Abzüglich QNG-Zuschlag (höherer Kreditrahmen): ca. €12.000

• Effektive Nettoinvestition: ca. €110.000

Jährliche Erträge:

• Mieteinnahmen (€700 kalt × 12): €8.400

• Steuerersparnis durch AfA und Werbungskosten (geschätzt, 42 % Grenzsteuersatz): ca. €4.000

• Jährlicher Nettoertrag: ca. €12.400

Amortisation: ca. 9 Jahre

Nach der Amortisation generiert die Einliegerwohnung einen laufenden Ertrag von über €12.000 pro Jahr. Dazu kommt die Wertsteigerung der Immobilie: Ein Haus mit Einliegerwohnung erzielt beim Verkauf in der Regel einen höheren Preis als ein reines Einfamilienhaus.

Natürlich sind das Näherungswerte. Die tatsächliche Rendite hängt von deinem persönlichen Steuersatz, den Zinsen deiner Finanzierung und den lokalen Mietpreisen ab. Berechne deine individuelle Rendite mit dem KostenFinder-Kostenrechner für eine personalisierte Schätzung.

So sparst du beim Bau einer Einliegerwohnung

Aus unserer Auswertung von KostenFinder-Preismeldungen und eigenen Erfahrungen mit drei Angebotsvergleichen haben wir die wirksamsten Spartipps zusammengestellt.

1. Von Anfang an mitplanen (spart 20 – 40 %) Der mit Abstand größte Hebel: Plane die Einliegerwohnung beim Neubau direkt mit ein. Nachträgliche Umbauten sind immer teurer, weil Durchbrüche, neue Leitungen und Anpassungen an den Bestand anfallen.

2. Keller statt Anbau wählen (spart €30.000 – €80.000) Wenn dein Grundstück eine Hanglage hat oder du ohnehin einen Keller planst, ist der Ausbau zur Einliegerwohnung die kostengünstigste Variante. Die Mehrkosten gegenüber einem Nutzkeller liegen bei nur €20.000 bis €30.000.

3. Drei Angebote einholen (spart 15 – 25 %) Klingt banal, macht aber den größten Unterschied. Als wir für KostenFinder drei Angebote für einen identischen 45-m²-Anbau eingeholt haben, lag die Differenz bei €56.000. Das sind 30 % Unterschied für die gleiche Leistung.

4. Eigenleistung bei Innenausbau (spart €10.000 – €25.000) Malerarbeiten, Bodenverlegung, einfache Montagearbeiten: Wer handwerklich geschickt ist, kann beim Innenausbau signifikant sparen. Aber Achtung: Elektrik, Sanitär und Heizung gehören in Fachhandwerkerhände, allein schon wegen der Gewährleistung und der KfW-Anforderungen.

5. Im Winter bauen (spart 5 – 15 %) Unsere KostenFinder-Daten bestätigen: Handwerker haben im Q4 und Q1 mehr Kapazitäten. Die Angebote sind günstiger und die Wartezeiten kürzer. Im Frühjahr und Sommer steigen die Preise, weil alle gleichzeitig bauen wollen.

6. Standardgrundrisse nutzen (spart 10 – 20 %) Kompakte, rechteckige Grundrisse sind günstiger als verwinkelte Lösungen. Ein einfacher 6 × 8 m Anbau kostet weniger pro Quadratmeter als ein L-förmiger Anbau mit gleicher Fläche.

Häufige Fehler und Kostenfallen

Aus hunderten Community-Meldungen auf KostenFinder kennen wir die teuersten Fehler.

Fehler 1: Schallschutz unterschätzen Du teilst ein Haus mit einer zweiten Partei. Wenn du jeden Schritt, jedes Gespräch und jede Toilettenspülung hörst, zerstört das die Wohnqualität und den Mietwert. Investiere in Trittschalldämmung, entkoppelte Wände und schalldämmende Türen. Kosten: €3.000 bis €8.000. Das Geld holst du über höhere Mieteinnahmen und weniger Mieterfluktuation mehrfach rein.

Fehler 2: Keinen separaten Eingang einplanen Ohne eigenen Eingang ist die Einliegerwohnung für Fremde kaum vermietbar. Außerdem erkennt die KfW die Wohnung ohne eigenen Zugang möglicherweise nicht als separate Wohneinheit an. Kosten für einen nachträglichen separaten Eingang: €5.000 bis €15.000. Beim Neubau von Anfang an eingeplant: €2.000 bis €5.000.

Fehler 3: Getrennte Zähler vergessen Ohne separate Strom- und Wasserzähler kannst du die Nebenkosten nicht sauber abrechnen. Das führt zu Streit mit Mietern und Problemen beim Finanzamt. Kosten für nachträgliche Installation: €3.000 bis €5.000. Beim Neubau mitgeplant: €1.000 bis €2.000.

Fehler 4: Bauantrag nicht rechtzeitig stellen Für eine Nutzungsänderung (z.B. Keller zu Wohnraum) brauchst du in der Regel eine Baugenehmigung. Ohne Genehmigung riskierst du ein Nutzungsverbot und den Verlust der KfW-Förderung. Kosten für den Bauantrag: €500 bis €2.000. Zeitaufwand: 4 bis 12 Wochen.

Fehler 5: Förderung zu spät beantragen Bei KfW 297/298 gilt: Der Antrag muss vor Abschluss des Bauvertrags gestellt werden. Wer zuerst baut und dann fördert, geht leer aus. Plane 8 bis 12 Wochen Vorlauf für den Förderantrag ein.

Baugenehmigung und rechtliche Anforderungen

Eine Einliegerwohnung ist keine beliebige Umbaumaßnahme. Du brauchst in fast allen Fällen eine Baugenehmigung. Was du beachten musst:

Bebauungsplan prüfen: Nicht jedes Grundstück erlaubt ein Zweifamilienhaus. Prüfe im Bebauungsplan deiner Gemeinde, ob zwei Wohneinheiten zulässig sind. Steht dort „Einfamilienhaus", musst du eine Ausnahme beantragen oder den B-Plan ändern lassen.

Stellplatzpflicht: Viele Gemeinden verlangen pro Wohneinheit einen PKW-Stellplatz. Mit der Einliegerwohnung brauchst du möglicherweise einen zusätzlichen Stellplatz, was auf kleinen Grundstücken schwierig werden kann.

Brandschutz: Zwischen den Wohneinheiten müssen feuerbeständige Wände und Decken (F90) vorhanden sein. Flucht- und Rettungswege müssen für beide Wohnungen unabhängig funktionieren.

Mindestanforderungen an Wohnraum: Je nach Landesbauordnung gelten Mindestdeckenhöhe (2,40 m, in einigen Ländern 2,30 m), Mindestfensteranteil (ca. 10 % der Bodenfläche) und Mindest-Wohnungsgröße.

Mietrechtliche Besonderheit: Als Vermieter im selbst bewohnten Haus hast du nach §573a BGB ein erweitertes Kündigungsrecht. Die Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate gegenüber der normalen Frist. Das gibt dir mehr Flexibilität als bei einer gewöhnlichen Vermietung.

FAQ

F: Kann ich eine Einliegerwohnung nachträglich in ein bestehendes Haus einbauen? Ja, das ist möglich, aber teurer als die Planung beim Neubau. Du brauchst eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung. Keller- und Dachgeschossausbau sind die günstigsten Optionen. Rechne mit Mehrkosten von 25 bis 40 % gegenüber einer Neubauplanung. Prüfe vorher den Bebauungsplan und die Statik deines Hauses.

F: Wie groß muss eine Einliegerwohnung mindestens sein? Eine gesetzliche Mindestgröße gibt es nicht. Praktisch sollte die Wohnung mindestens 25 bis 30 m² umfassen, um ein Bad, eine Küchenzeile und einen Wohnraum unterzubringen. Für die Vermietbarkeit empfehlen wir mindestens 35 bis 40 m². Die meisten Einliegerwohnungen auf KostenFinder liegen zwischen 40 und 60 m².

F: Bekomme ich die doppelte KfW-Förderung auch, wenn ich die Einliegerwohnung selbst nutze? Ja. Bei KfW 297 (Selbstnutzung) kannst du für ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, bei dem du mindestens 50 % der Wohneinheiten selbst bewohnst, beide Wohneinheiten im Programm 297 beantragen. Eine Vermietung ist keine Voraussetzung für die doppelte Förderung.

F: Lohnt sich eine Einliegerwohnung auch ohne Vermietungsabsicht? Ja, aus mehreren Gründen: doppelte KfW-Förderung mit Zinsvorteil, Nutzung als Büro oder Gästewohnung, Mehrgenerationenwohnen und Wertsteigerung der Immobilie. Allerdings entfallen ohne Vermietung die steuerlichen Vorteile (Werbungskostenabzug, AfA).

F: Was passiert, wenn ich die Einliegerwohnung später wieder mit der Hauptwohnung verbinde? Das ist möglich. Du kannst die Wohnungstür wieder öffnen und die Räume zur Hauptwohnung hinzunehmen. Die KfW-Förderung ist nach Fertigstellung gesichert und muss nicht zurückgezahlt werden, solange du bei Antragstellung die Anforderungen erfüllt hast. Allerdings verlierst du den Status als Zweifamilienhaus und damit die höheren förderfähigen Kosten bei künftigen Sanierungen.

F: Muss ich die Mieteinnahmen aus einer Einliegerwohnung versteuern? Ja, Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Du kannst aber alle Werbungskosten (Zinsen, AfA, Instandhaltung, Versicherungen, etc.) gegenrechnen. Bei hohen Abschreibungen in den ersten Jahren übersteigen die Werbungskosten oft die Mieteinnahmen, wodurch ein steuerlicher Verlust entsteht, der mit anderen Einkünften verrechnet wird.

F: Kann ich die Einliegerwohnung als Ferienwohnung vermieten? Grundsätzlich ja, sofern dein Bebauungsplan und lokale Satzungen (z.B. Zweckentfremdungsverbot in Großstädten wie München, Berlin oder Hamburg) es erlauben. Steuerlich wird eine Ferienwohnungsvermietung anders behandelt als eine Dauervermietung. Bei teilweiser Selbstnutzung prüft das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht genauer.

F: Wie finde ich einen guten Energieberater für die KfW-Förderung? Registrierte Energieeffizienz-Experten findest du in der Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena) unter energie-effizienz-experten.de. Die Kosten für die Energieberatung werden von der BAFA mit bis zu 80 % bezuschusst. Wähle einen Experten, der Erfahrung mit Zweifamilienhäusern und KfW-Anträgen hat.

Fazit und nächste Schritte

Eine Einliegerwohnung ist weit mehr als ein Anbau: Sie ist ein finanzielles Werkzeug. Die doppelte KfW-Förderung allein kann dir über 10 Jahre €30.000 bis €70.000 an Zinsen sparen. Dazu kommen Steuervorteile durch Vermietung, laufende Mieteinnahmen und eine Wertsteigerung deiner Immobilie.

Die günstigste Variante ist der Kellerausbau (€20.000 bis €30.000 Mehrkosten beim Neubau), die flexibelste der seitliche Anbau (€130.000 bis €220.000 für 50 m²). Wer beim Neubau von Anfang an mitplant, spart 20 bis 40 % gegenüber nachträglichen Umbauten.

Dein nächster Schritt: Lass dir die Einliegerwohnung von einem Energieberater und einem Architekten einmal durchrechnen. Die Kombination aus KfW-Förderung, Steuervorteilen und Mieteinnahmen ergibt in den meisten Szenarien eine Amortisation in 8 bis 14 Jahren.

Nutze den KostenFinder-Kostenrechner, um einen personalisierten Kostenvoranschlag für deine Stadt zu berechnen. Und wenn du schon ein Angebot für eine Einliegerwohnung in der Hand hast, prüfe mit dem Angebots-Check, ob der Preis fair ist.

Preise können variieren. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: April 2026.

Methodik: Dieser Artikel basiert auf der Auswertung von über 1.800 Preismeldungen auf KostenFinder.com (Zeitraum 2024–2026), aktuellen KfW-Konditionen (Stand: März 2026, Quelle: kfw.de), Branchendaten des Statistischen Bundesamts sowie steuerlichen Rahmenbedingungen nach EStG. Die Preisangaben für die städtischen Vergleiche basieren auf einer Kombination aus Community-Preismeldungen, Handwerkerangeboten und offiziellen Baukostenindizes.