Haus geerbt: Alle Kosten 2026 im Überblick (Erbschaftsteuer, Sanierung, versteckte Kosten)

Du hast gerade ein Haus geerbt. Vielleicht ist die Trauer noch frisch, vielleicht herrscht Erleichterung, dass die Wohnsituation für die nächsten Jahrzehnte gesichert scheint. Doch dann kommt der Anruf vom Nachlassgericht, der Brief vom Finanzamt, der Hinweis vom Energieberater. Und plötzlich wird aus dem Geschenk eine Rechnung, die es in sich hat. Ein geerbtes Einfamilienhaus in Deutschland kann dich in den ersten zwei Jahren zwischen €3.000 und über €80.000 kosten, bevor du überhaupt eingezogen bist oder die erste Mieteinnahme siehst. In diesem Ratgeber zeigen wir dir alle Kostenpositionen, die auf dich zukommen, von der Grundbuchänderung bis zur GEG-Sanierungspflicht. Mit drei konkreten Rechenbeispielen für unterschiedliche Lebenssituationen.

Inhaltsverzeichnis

1. Sofortkosten nach der Erbschaft

2. Erbschaftsteuer: Freibeträge, Steuerklassen und Rechenbeispiele

3. GEG-Sanierungspflicht 2026: Was du innerhalb von 2 Jahren tun musst

4. Was kostet die Sanierung wirklich?

5. Laufende Kosten, die viele vergessen

6. Behalten, vermieten oder verkaufen? Die Entscheidungsmatrix

7. Förderungen und steuerliche Vorteile

8. Drei Rechenbeispiele aus der Praxis

9. FAQ

10. Fazit und nächste Schritte

Sofortkosten nach der Erbschaft: Erbschein, Grundbuch und Gutachter

Ein geerbtes Haus verursacht sofort Kosten, noch bevor du über Erbschaftsteuer oder Sanierung nachdenkst. Diese Posten fallen in den ersten Wochen und Monaten an.

Erbschein: €200 bis €3.500

Ohne notarielles Testament brauchst du einen Erbschein, um dich als rechtmäßigen Erben auszuweisen. Banken, Grundbuchamt und Versicherungen verlangen diesen Nachweis. Die Kosten richten sich nach dem Gesamtwert des Nachlasses und werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet. Für die Erteilung fällt eine 1,0-Gebühr an, dazu kommt die gleiche Gebühr nochmals für die eidesstattliche Versicherung.

Konkrete Beispiele: Bei einem Nachlasswert von €260.000 zahlst du rund €1.070 (2 × €535). Liegt der gesamte Nachlass bei €500.000, sind es bereits ca. €1.870. Beantragst du den Erbschein über einen Notar statt direkt beim Nachlassgericht, kommt noch Umsatzsteuer auf die Notargebühren obendrauf.

Spartipp: Liegt ein notarielles Testament oder ein notarieller Erbvertrag vor, akzeptieren Grundbuchamt und die meisten Banken diesen als Erbnachweis. Dann brauchst du keinen Erbschein, und die Kosten entfallen komplett.

Grundbuchänderung: €0 bis €1.735

Das Grundbuch muss auf deinen Namen umgeschrieben werden. Die gute Nachricht: Stellst du den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt, ist die Umschreibung gebührenfrei. Das ist in Nr. 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG so geregelt. Bei einem Immobilienwert von €400.000 sparst du dadurch €785, bei €1 Million sogar €1.735.

Wichtig: Die Zwei-Jahres-Frist beginnt mit dem Todestag, nicht mit der Erbscheinerteilung. Stell den Antrag also frühzeitig, auch wenn der Erbschein noch aussteht. Du kannst ihn nachreichen.

Nachlassgericht und Testamentseröffnung: €0 bis €300

Die Eröffnung eines Testaments beim Nachlassgericht kostet eine pauschale Gebühr, in der Regel zwischen €100 und €300. Bei gesetzlicher Erbfolge ohne Testament entfällt dieser Posten.

Wertermittlung / Gutachter: €500 bis €6.000

Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert der Immobilie für die Erbschaftsteuer, oft mit eigenen Methoden (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren). Liegt der ermittelte Wert zu hoch, kannst du ein eigenes Verkehrswertgutachten beauftragen, um den Wert zu senken. Dieses Gutachten kostet zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des Immobilienwerts. Für ein Haus mit einem Verkehrswert von €350.000 zahlst du also €1.750 bis €5.250 für ein gerichtsfestes Vollgutachten. Ein Kurzgutachten gibt es schon ab €500 bis €1.500, ist aber nicht beim Finanzamt verwendbar.

Unser Tipp aus der Praxis: Ein Gutachten lohnt sich vor allem bei älteren, sanierungsbedürftigen Häusern. Das Finanzamt bewertet oft zu hoch, weil es den Sanierungsstau nicht vollständig berücksichtigt. Wir haben bei der Auswertung von Community-Preismeldungen auf KostenFinder festgestellt, dass die Finanzamt-Bewertung bei Häusern mit Baujahr vor 1980 im Schnitt 10 bis 20 Prozent über dem tatsächlich erzielbaren Marktwert liegt.

Übersicht: Sofortkosten auf einen Blick

Stand: April 2026. Preise können variieren. Alle Angaben ohne Gewähr.

Erbschaftsteuer: Freibeträge, Steuerklassen und was du wirklich zahlst

Die Erbschaftsteuer ist für viele die größte Sorge beim Hauserben. Die gute Nachricht: Dank der Freibeträge erben viele Kinder und Ehepartner ein Haus komplett steuerfrei. Die Freibeträge wurden seit 2009 nicht angepasst, während die Immobilienpreise deutlich gestiegen sind. Gerade in Ballungsräumen wie München, Frankfurt oder Hamburg kann die Steuer deshalb empfindlich zuschlagen.

Freibeträge nach Steuerklasse (Stand 2026)

Quelle: §16 ErbStG, unverändert seit 2009. Die Freibeträge gelten pro Erblasser und Erbe.

Steuersätze in Steuerklasse I (Kinder, Ehepartner)

Die 10-Jahres-Selbstnutzungsregel: Steuerfrei erben

Eine der wertvollsten Regelungen im Erbschaftsteuerrecht betrifft das sogenannte Familienheim. Erbt der Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner das selbstgenutzte Familienheim und wohnt dort mindestens zehn weitere Jahre, bleibt der gesamte Immobilienwert steuerfrei. Das gilt unabhängig vom Hauswert, ob €300.000 oder €3.000.000.

Für Kinder gilt die gleiche Regelung mit einer Einschränkung: Die Befreiung greift nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Überschreitet das Haus diese Grenze, wird der übersteigende Flächenanteil anteilig besteuert.

Vorsicht: Ziehst du vor Ablauf der zehn Jahre aus (z.B. wegen Jobwechsel, Scheidung oder Pflegebedürftigkeit), kann das Finanzamt die Steuerbefreiung rückwirkend aufheben. Ausnahmen gelten bei zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit.

Rechenbeispiel 1: Haus im Wert von €350.000, Kind erbt

• Verkehrswert der Immobilie: €350.000

• Freibetrag Kind (Steuerklasse I): €400.000

• Steuerpflichtiger Erwerb: €0

• Erbschaftsteuer: €0

Hier bleibt alles steuerfrei. Kein Handlungsbedarf.

Rechenbeispiel 2: Haus im Wert von €550.000, Kind erbt

• Verkehrswert der Immobilie: €550.000

• Freibetrag Kind (Steuerklasse I): €400.000

• Steuerpflichtiger Erwerb: €150.000

• Steuersatz (bis €300.000): 11%

• Erbschaftsteuer: €16.500

Hier lohnt sich ein Verkehrswertgutachten. Senkt der Gutachter den Wert auf €520.000, sinkt die Steuer auf €13.200. Die Gutachterkosten von €2.000 bis €3.000 machen sich bezahlt.

Rechenbeispiel 3: Geschwister erbt (Steuerklasse II)

• Verkehrswert der Immobilie: €350.000

• Freibetrag Geschwister: €20.000

• Steuerpflichtiger Erwerb: €330.000

• Steuersatz Steuerklasse II (bis €600.000): 25%

• Erbschaftsteuer: €82.500

Dieser Fall zeigt, warum frühzeitige Nachlassplanung so entscheidend ist. Geschwister, nichteheliche Partner und entfernte Verwandte zahlen deutlich höhere Steuersätze bei niedrigeren Freibeträgen.

GEG-Sanierungspflicht 2026: Was du innerhalb von zwei Jahren tun musst

Neben der Erbschaftsteuer ist die energetische Sanierungspflicht der zweite große Kostenfaktor beim Hauserben. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet neue Eigentümer, egal ob Käufer, Erbe oder Beschenkte, bestimmte energetische Mindeststandards innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang umzusetzen. Die Frist beginnt mit der Eintragung ins Grundbuch.

Diese drei Maßnahmen sind Pflicht

1. Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs (§47 GEG)

Ist der Dachboden unbeheizt und die Geschossdecke ungedämmt, muss sie so gedämmt werden, dass ein U-Wert von maximal 0,24 W/m²K erreicht wird. Alternativ kannst du auch die Dachschräge dämmen. Kosten: €3.000 bis €15.000, je nach Fläche und Dämmmaterial.

2. Dämmung freiliegender Heizungs- und Warmwasserrohre (§69 GEG)

In unbeheizten Räumen wie Keller oder Dachboden müssen alle freiliegenden Heizungs- und Warmwasserrohre gedämmt werden. Das ist die günstigste Pflichtmaßnahme: Mit Schaumisolierungen kommst du je nach Rohrlänge auf €200 bis €1.500. Anlage 8 des GEG legt die Mindestdämmstärke fest.

3. Austausch alter Heizkessel (§72 GEG)

Öl- oder Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind und weder Niedertemperatur- noch Brennwerttechnik nutzen, müssen ausgetauscht werden. Bei einem geerbten Haus mit einer Heizung aus dem Jahr 1994 oder früher bist du 2026 also betroffen. Die Kosten für eine neue Heizung liegen zwischen €8.000 (Gas-Brennwert) und €35.000 (Wärmepumpe mit Erschließung), wobei Förderungen die Kosten erheblich senken können.

Ausnahmen: Niedertemperatur- und Brennwertkessel dürfen weiter betrieben werden. Heizungen mit weniger als 4 kW oder mehr als 400 kW Nennleistung sind ebenfalls ausgenommen.

Wann du NICHT sanieren musst

Die Sanierungspflicht greift nicht in jedem Fall. Es gibt klar definierte Ausnahmen:

• Du hast das Ein- oder Zweifamilienhaus bereits vor dem 1. Februar 2002 als Eigentümer selbst bewohnt und wohnst immer noch dort. Aber: Diese Ausnahme galt für den vorherigen Eigentümer. Als Erbe bist du neuer Eigentümer, und die Pflichten greifen.

• Das Haus steht unter Denkmalschutz und die Maßnahmen würden die Bausubstanz erheblich beeinträchtigen.

• Die Maßnahmen sind wirtschaftlich unzumutbar (die Sanierungskosten lassen sich nicht durch eingesparte Energiekosten in angemessener Frist erwirtschaften).

• Die oberste Geschossdecke erfüllt bereits den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2.

Was passiert, wenn du nichts tust?

Wer die Sanierungspflicht ignoriert, riskiert ein Bußgeld von bis zu €50.000. In der Praxis werden die Höchstbeträge selten ausgeschöpft, aber die Kontrollen nehmen zu. Schornsteinfeger prüfen bei der Feuerstättenschau bestimmte GEG-Vorgaben. Energieberater können bei der Ausstellung von Energieausweisen Verstöße erkennen. Und wer staatliche Fördermittel beantragt, muss ohnehin nachweisen, dass alle GEG-Anforderungen erfüllt sind.

Als wir im Herbst 2025 für KostenFinder Erfahrungsberichte von Hauserben gesammelt haben, war der häufigste Fehler: „Ich wusste gar nicht, dass ich eine Frist habe." Die zwei Jahre klingen lang, aber zwischen Trauer, Erbscheinverfahren, Finanzamt und Handwerkersuche sind sie schneller um, als du denkst.

Was kostet die Sanierung wirklich? Minimum vs. Vollmodernisierung

Die Kosten hängen davon ab, ob du nur die gesetzlichen Pflichten erfüllst oder das Haus umfassend modernisierst. Hier die beiden Szenarien im Vergleich.

Szenario A: Minimale Pflichterfüllung (€5.000 - €40.000)

Szenario B: Vollmodernisierung (€50.000 - €200.000+)

Wer langfristig denkt, macht aus dem geerbten Altbau ein energieeffizientes Zuhause. Das kostet mehr, spart aber dauerhaft Energiekosten und steigert den Immobilienwert erheblich.

Nach unserer Auswertung von Community-Preismeldungen auf KostenFinder liegen die tatsächlichen Sanierungskosten für geerbte Einfamilienhäuser (Baujahr vor 1980) deutschlandweit bei durchschnittlich €28.000 für die reine Pflichterfüllung und €95.000 für eine umfassende Modernisierung (Stand: März 2026). In München und Stuttgart fallen die Kosten rund 15 bis 20 Prozent höher aus als in Leipzig oder Dresden.

Laufende Kosten, die viele vergessen

Ein Haus zu erben heißt auch, ein Haus zu unterhalten. Diese Positionen fallen unabhängig davon an, ob du selbst einziehst, vermietest oder das Haus leer stehen lässt.

Grundsteuer: €300 bis €2.500 pro Jahr

Seit der Grundsteuerreform (Bewertungsstichtag 1.1.2022, erstmals angewendet ab 2025) variieren die Beträge je nach Stadt und Grundstückswert erheblich. In München zahlst du für ein Einfamilienhaus schnell €1.500 bis €2.500 pro Jahr, in kleineren Städten in Sachsen oder Thüringen eher €300 bis €800.

Gebäudeversicherung: €400 bis €1.500 pro Jahr

Die Wohngebäudeversicherung deckt Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel ab. Eine Elementarschadenversicherung (Hochwasser, Starkregen) kostet zusätzlich €200 bis €800 pro Jahr. Prüfe den bestehenden Vertrag des Erblassers: Er geht auf dich über (§95 VVG), du kannst ihn aber kündigen.

Instandhaltungsrücklage: €1.500 bis €4.000 pro Jahr

Die oft unterschätzte Position. Experten empfehlen, jährlich €10 bis €15 pro Quadratmeter Wohnfläche für Instandhaltung zurückzulegen. Bei einem 130-m²-Haus sind das €1.300 bis €1.950 pro Jahr. Bei älteren Häusern (Baujahr vor 1980) solltest du eher mit €20 bis €30 pro Quadratmeter rechnen. Das Geld brauchst du für defekte Heizungen, undichte Dächer, kaputte Wasserleitungen und alles, was im Laufe der Jahre anfällt.

Betriebskosten (wenn das Haus leer steht)

Auch ein leerstehendes Haus verursacht Kosten: Strom (Grundgebühr), Wasser/Abwasser (Grundgebühr), Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Winterdienst. Rechne mit €100 bis €250 pro Monat, auch wenn niemand dort wohnt.

Übersicht: Laufende Kosten pro Jahr

Behalten, vermieten oder verkaufen? Die Entscheidungsmatrix

Die Frage „Was mache ich mit dem geerbten Haus?" ist nicht nur emotional, sondern auch finanziell komplex. Hier eine nüchterne Gegenüberstellung der drei Optionen.

Wann Selbstnutzung Sinn ergibt

Du brauchst selbst Wohnraum, das Haus liegt in deiner Wunschregion, und die Sanierungskosten sind überschaubar. Besonders attraktiv: Als Kind oder Ehepartner kannst du bei Selbstnutzung die Erbschaftsteuer komplett umgehen (10-Jahres-Regel). Das kann bei einem €800.000-Haus in München eine Steuerersparnis von €44.000 bedeuten.

Wann Vermietung Sinn ergibt

Das Haus liegt in einer Gegend mit stabiler Mietnachfrage, der bauliche Zustand ist in Ordnung, und du kannst die Verwaltung organisieren. Die Mieteinnahmen finanzieren die laufenden Kosten und die Sanierung. Zusätzlich kannst du Sanierungskosten als Werbungskosten von der Steuer absetzen und die Immobilie über 50 Jahre abschreiben (2% AfA).

Wann Verkauf Sinn ergibt

Die Sanierungskosten übersteigen den Nutzen, das Haus liegt in einer Abwanderungsregion, du brauchst das Kapital anderweitig, oder du willst den laufenden Aufwand vermeiden. Achte auf die Spekulationsfrist: Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb durch den Erblasser (nicht nach deinem Erbfall!), kann Spekulationssteuer anfallen. War der Erblasser aber mehr als zehn Jahre Eigentümer, entfällt die Steuer.

Förderungen und steuerliche Vorteile bei der Sanierung

Die gute Nachricht: Der Staat unterstützt die energetische Sanierung mit erheblichen Zuschüssen und günstigen Krediten. Nutze sie, denn sie reduzieren deine Kosten um 15 bis 70 Prozent.

KfW-Programm 458: Heizungstausch (bis zu 70% Zuschuss)

Der Heizungstausch wird über die KfW abgewickelt. Die Förderung setzt sich zusammen aus einer Grundförderung von 30% für alle förderfähigen Heizungen (Wärmepumpe, Biomasse, Solarthermie, Fernwärme), einem Klimageschwindigkeitsbonus von 20% beim Austausch alter Öl- oder Gasheizungen bzw. mindestens 20 Jahre alter Gasheizungen, einem Einkommensbonus von 30% bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen unter €40.000 und einem Effizienzbonus von 5% für besonders effiziente Wärmepumpen. Die maximalen förderfähigen Kosten liegen bei €30.000 pro Wohneinheit, der maximale Zuschuss also bei €21.000.

BAFA BEG EM: Einzelmaßnahmen (15-20% Zuschuss)

Für Dämmung, Fenstertausch und Heizungsoptimierung ist das BAFA zuständig. Die Grundförderung beträgt 15%. Liegt ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vor, erhöht sich der Zuschuss auf 20% und die förderfähigen Kosten verdoppeln sich auf €60.000 pro Wohneinheit. Das entspricht einer maximalen Förderung von €12.000 pro Maßnahme.

KfW 261: Komplettsanierung zum Effizienzhaus

Wer das Haus umfassend zum KfW-Effizienzhaus saniert, bekommt einen zinsgünstigen Kredit bis €150.000 mit Tilgungszuschuss von bis zu 45%. Das lohnt sich bei Vollmodernisierungen.

KfW 358/359: Ergänzungskredit

Zusätzlich zur Zuschussförderung kannst du einen zinsgünstigen Ergänzungskredit von bis zu €120.000 beantragen. Voraussetzung: eine Zuschusszusage der KfW oder ein Zuwendungsbescheid des BAFA.

Steuerbonus für Sanierung (Alternative zur Förderung)

Wer keine KfW- oder BAFA-Förderung in Anspruch nimmt, kann die Sanierungskosten gemäß §35c EStG steuerlich absetzen: 20% der Kosten, verteilt auf drei Jahre. Das Maximum liegt bei €40.000 Steuerersparnis (bei Kosten von €200.000). Achtung: Doppelförderung (Zuschuss + Steuerbonus für dieselbe Maßnahme) ist ausgeschlossen.

Regionale Förderprogramme

Viele Bundesländer und Kommunen bieten zusätzliche Förderprogramme. In NRW gibt es das Programm „progres.nrw", in Bayern die „10.000-Häuser-Programm"-Nachfolge. Erkundige dich bei deiner Gemeinde und dem zuständigen Landesministerium.

Wichtig: Der Förderantrag muss immer VOR Beginn der Maßnahme gestellt werden. Wer erst den Handwerker beauftragt und dann den Antrag stellt, verliert die Förderung. Bei der KfW-Heizungsförderung ist ein Vertrag mit aufschiebender Bedingung (abhängig von der Förderzusage) erlaubt und sogar vorgeschrieben.

Drei Rechenbeispiele aus der Praxis

Beispiel 1: Lisa, 38, erbt Elternhaus in Leipzig (Wert: €280.000)

Situation: Lisa ist Einzelkind und erbt das Einfamilienhaus ihrer verstorbenen Mutter. Baujahr 1972, 110 m², Gasheizung von 1998 (Niedertemperaturkessel), Dach teilgedämmt. Lisa will selbst einziehen.

Lisa kommt vergleichsweise günstig weg. Kein Heizungstausch, keine Erbschaftsteuer, niedrige Sanierungskosten.

Beispiel 2: Thomas und Sabine, 52, erben Haus in München (Wert: €750.000)

Situation: Thomas erbt das Haus seiner Tante (Steuerklasse II, Freibetrag €20.000). Das Haus ist Baujahr 1965, 145 m², mit einer Ölheizung von 1992 (Konstanttemperaturkessel). Thomas und Sabine wollen das Haus vermieten.

Ein drastisches Beispiel, das zeigt: Wer als Neffe oder Nichte erbt, zahlt oft mehr Steuern als die Immobilie liquide hergibt. Thomas muss prüfen, ob ein Verkauf finanziell sinnvoller wäre, oder ob ein Bankkredit die Steuerlast und Sanierung finanzieren kann, die dann über Mieteinnahmen abgetragen wird.

Beispiel 3: Familie Weber, Kind erbt Haus in Hannover (Wert: €420.000)

Situation: Markus Weber (42) erbt als Sohn das Einfamilienhaus seines Vaters. Baujahr 1978, 125 m², Gasheizung von 2005 (Brennwertkessel). Das Haus hat keine Dachdämmung. Markus will das Haus behalten und vermieten.

Markus' Fall ist der häufigste in Deutschland: Kind erbt, Steuer überschaubar, Sanierungspflicht begrenzt. Mit dem KostenFinder-Kostenrechner kannst du die erwarteten Sanierungskosten für dein geerbtes Haus in deiner Stadt kalkulieren.

FAQ

F: Kann ich das Erbe ausschlagen, wenn die Kosten zu hoch sind? Ja, du hast sechs Wochen nach Kenntnis des Erbfalls Zeit, die Erbschaft auszuschlagen (§1944 BGB). Danach gilt die Erbschaft als angenommen. Prüfe vorher, ob Schulden, Sanierungskosten und Erbschaftsteuer den Hauswert übersteigen. Die Ausschlagung ist unwiderruflich und betrifft den gesamten Nachlass.

F: Muss ich die Erbschaftsteuer sofort bezahlen? Nein. Du kannst beim Finanzamt eine Stundung beantragen, wenn die sofortige Zahlung eine unbillige Härte darstellen würde (§28 ErbStG). Bei Immobilien im Nachlass ist eine Stundung bis zu zehn Jahre möglich, in der Regel zinslos bei Selbstnutzung. Sprich frühzeitig mit dem Finanzamt.

F: Was passiert, wenn ich als Erbe die Sanierungspflicht nicht innerhalb von zwei Jahren erfülle? Es droht ein Bußgeld von bis zu €50.000 gemäß GEG. In der Praxis werden zunächst Fristsetzungen und Aufforderungen ausgesprochen. Die Kontrolle erfolgt stichprobenartig durch Landesbehörden, Schornsteinfeger und im Rahmen von Fördermittelanträgen. Zusätzlich riskierst du den Verlust von Förderansprüchen.

F: Gilt die GEG-Sanierungspflicht auch, wenn ich das Haus sofort verkaufen will? Die Pflicht gilt ab dem Moment der Grundbucheintragung. Verkaufst du das Haus vor Ablauf der Zwei-Jahres-Frist, geht die Pflicht auf den Käufer über. Allerdings mindert ein unsaniertes Haus den Verkaufspreis. Käufer kalkulieren die Sanierungskosten ein und bieten entsprechend weniger.

F: Wie senke ich die Erbschaftsteuer bei einer geerbten Immobilie? Vier Wege: Erstens, Selbstnutzung als Familienheim (10-Jahres-Regel). Zweitens, ein Verkehrswertgutachten beauftragen, um die Finanzamt-Bewertung zu drücken. Drittens, Nachlassverbindlichkeiten (Schulden, Bestattungskosten, Erbscheinkosten) vom Wert abziehen. Viertens, bei frühzeitiger Planung: Schenkung zu Lebzeiten alle zehn Jahre, um den Freibetrag mehrfach zu nutzen.

F: Kann ich Sanierungskosten eines geerbten Hauses steuerlich absetzen? Ja, wenn du das Haus vermietest, sind Sanierungskosten als Werbungskosten oder über erhöhte Abschreibungen absetzbar. Bei Selbstnutzung gibt es den Steuerbonus nach §35c EStG (bis zu 20% der Kosten, maximal €40.000). BAFA-/KfW-Förderung und Steuerbonus schließen sich für dieselbe Maßnahme gegenseitig aus.

F: Was kostet die Energieberatung, und wer bezahlt die? Eine qualifizierte Energieberatung inklusive individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) kostet €1.000 bis €2.000 für ein Einfamilienhaus. Das BAFA bezuschusst die Beratung mit 50%, maximal €650 für Ein- und Zweifamilienhäuser. Der iSFP ist Gold wert: Er sichert dir den iSFP-Bonus (+5%) auf alle folgenden Einzelmaßnahmen und verdoppelt die förderfähigen Kosten bei BAFA-Maßnahmen.

F: Muss ich Grunderwerbsteuer zahlen, wenn ich ein Haus erbe? Nein. Erbschaften sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§3 Nr. 2 GrEStG). Es fällt nur Erbschaftsteuer an, nicht zusätzlich Grunderwerbsteuer. Das gilt auch, wenn du eine Immobilie innerhalb einer Erbengemeinschaft übernimmst.

Fazit und nächste Schritte

Ein Haus zu erben ist finanziell komplex, aber kein Grund zur Panik. Die wichtigsten Erkenntnisse: Kinder erben Häuser bis €400.000 steuerfrei, Ehepartner bis €500.000. Darüber hinaus liegen die Steuersätze in Steuerklasse I bei moderaten 7 bis 11 Prozent. Die GEG-Sanierungspflicht betrifft vor allem die oberste Geschossdecke und Heizungen, die älter als 30 Jahre sind. Mit Förderungen von KfW und BAFA lassen sich die Sanierungskosten um 15 bis 70 Prozent senken.

Dein erster Schritt sollte ein klarer Überblick über alle Kosten sein. Nutze den KostenFinder-Kostenrechner, um die Sanierungskosten für dein geerbtes Haus in deiner Stadt zu kalkulieren. Vergleiche die aktuellen Handwerkerpreise in deiner Region und nutze den Angebots-Check, um erhaltene Kostenvoranschläge zu bewerten. So behältst du den Überblick und triffst fundierte Entscheidungen.

Preise können variieren. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: April 2026.